Os complexos logísticos nas cercanias dos grandes centros urbanos, como São Paulo (SP) e Porto Alegre (RS), têm chamado a atenção das construtoras, de olho na demanda de entroncamentos nessas regiões, inclusive para atender a pequenas e micro empresas que alugam ou compram galpões para usufruir da proximidade dos maiores polos de consumo nacionais.

Cidades a cerca de 100 quilômetros das capitais têm recebido esses complexos, como, por exemplo, o Greentec, condomínio que ficará na Serra Gaúcha, entre Caxias do Sul e Farroupilha (a 120 quilômetros da capital gaúcha). Ao custo de R$ 40 milhões, a DSM Administração e Construção e a ANC Comércio de Imóveis e Serviços assumiram o projeto, que terá 700 mil metros quadrados e já envolve 60 empresas, de diversos segmentos. "O que nos levou a investir no condomínio foi a identificação da necessidade das empresas da região", disse Cesar Matias, da DSM. Para ele, a presença de uma usina de compostagem de resíduos e o uso de energia limpa, comprada no mercado livre, são alguns dos diferenciais do Greentec.

Já em São Paulo, a Retha Imóveis é outro exemplo de empresa do setor imobiliário que promete inaugurar diversas instalações logísticas. No interior paulista, a meta é investir R$ 200 milhões em novos complexos, até janeiro de 2013. Um deles é o Logical Center Itapevi, que terá 7 galpões e será aberto em janeiro de 2012. Já na cidade de Louveira (SP) a companhia vai abrir, em janeiro de 2013, a primeira fase do Logical Center Louveira, com 14 galpões. Há também o Delta Empresarial Park, localizado em Jundiaí.

Os últimos anos têm presenciado no Brasil o surgimento de complexos logísticos nas cercanias de grandes centros urbanos, como São Paulo e Porto Alegre. Não se destinam a uma única companhia, mas a dezenas delas: são as pequenas e microempresas (PMEs) que alugam ou compram seus galpões para, sem gastar muito, usufruir da proximidade dos maiores polos de consumo nacionais. Por exemplo: está em curso a construção de um condomínio logístico no Rio Grande do Sul que nascerá com a proposta de atender também às demandas de sustentabilidade dos tempos que correm.

Ao custo de R$ 40 milhões, duas empresas conhecidas da área de desenvolvimento imobiliário -a DSM Administração e Construção Ltda. e a ANC Comércio de Imóveis e Serviços Ltda.- estão erguendo a estrutura, batizada de Greentec. O condomínio ficará na Serra Gaúcha, entre as cidades de Caxias do Sul e Farroupilha (distantes cerca de 120 quilômetros da capital local, Porto Alegre), e terá 700.000 m² divididos em 132 lotes de 1.800 m² a 20.000 m². Em São Paulo a Retha Imóveis promete inaugurar diversas instalações desse tipo no interior do estado, próximas à capital, até 2013.

O condomínio gaúcho reunirá cerca de 60 empresas de segmentos variados, especialmente dos setores de logística propriamente dita, além do metalomecânico e de serviços, atividades econômicas tradicionais da Serra Gaúcha. "O que nos levou a investir na construção do Greentec foi identificar a necessidade das empresas da região de baixar seus custos para se tornar mais competitivas", diz Cesar Matias, diretor da DSM. "E isto só é possível compartilhando as despesas para obter melhores resultados." A presença de uma usina de compostagem de resíduos e o uso de energia limpa, comprada no mercado livre, são alguns dos diferenciais que o Greentec oferecerá ao mercado.

Pay-per-use

Segundo o executivo, o que destaca o Greentec diante de outros condomínios é a otimização de uso que o empreendimento fará em vários itens essenciais, tais como energia, transporte, alimentação, segurança e uma série de facilidades as quais, afirma Matias, as instalações logísticas brasileiras atuais não costumam dar atenção. "Nossas estruturas são projetadas e planejadas para atender a todas as necessidades das empresas: portaria com 8 pistas, centro integrado com lojas de conveniência, restaurantes, agências bancárias, salas para reuniões, anfiteatro para seminários e treinamentos, lojas com serviços pay-per-use e academias de ginástica, cabeleireiro, agência de viagens e despachantes."

Matias explica quem são as empresas que estão levando adiante o projeto: "As duas companhias que vêm desenvolvendo em parceria o Greentec - DSM e ANC - são ambas de atuação reconhecida na área de desenvolvimento imobiliário. A ANC está focada na execução da infraestrutura, pois já tem experiência de mais de 15 mil lotes entregues ao mercado, ao passo que a DSM esta voltada ao desenvolvimento do produto, gerenciamento de projetos e gestão de vendas." No que tange ao perfil buscado para os clientes do condomínio logístico, ele detalha que tratam-se de pequenas e médias companhias, as quais juntas deverão justamente dividir custos operacionais do negócio quando este estiver plenamente operacional, o que deve ocorrer dentro de 24 meses.

Licença ambiental

Até o momento 25% dos espaços do Greentec já foram comercializados, de acordo com um modelo de negócios que contempla 3 alternativas: venda de lotes, venda de pavilhões construídos ou aluguel de pavilhões. "A partir das necessidades das empresas criamos soluções que permitem compartilhar as despesas", afirma Matias. "Isto gera redução de custos, melhora de resultados e aumento da competitividade, dentro do conceito de sustentabilidade."

Inquirido acerca de sua visão do futuro do negócio de condomínios logísticos no Brasil, ele diz: "As perspectivas são de crescimento constante. Eles vêm se propagando pelo País inteiro, alavancando a construção civil. Como não podemos contar com a infraestrutura que o governo nos oferece, os condomínios têm soluções para não depender dos municípios - especialmente para serviços de manutenção e limpeza - tampouco dos estados em se tratando de segurança.

Os condomínios têm vida própria, com a funcionalidade garantida". Mas há dificuldades: "O maior problema do setor hoje são os licenciamentos ambientais, que são demorados e demasiado exigentes. Se tivéssemos mais agilidade nos órgãos ambientais o nosso segmento e o Brasil cresceriam muito mais rapidamente. Linhas de financiamento para lotes também ajudariam ao setor. Hoje só há apoios para obras e nada para lotes, obrigando assim o urbanista a financiar o negócio com seus próprios recursos".

Boom

Os condomínios logísticos e industriais passam por uma onda de investimentos no Brasil. Após quase uma década de paralização, os aluguéis de complexos do tipo vêm crescendo fortemente desde 2006 em resposta ao desequilíbrio entre a oferta e a procura pelos mesmos. Tal tendência atraiu o interesse de grandes investidores imobiliários e, hoje, já se encontram disponíveis fundos com quotas negociadas na BM&FBovespa focados especificamente no setor - os quais dão às pessoas físicas a chance de também fazerem aportes na atividade. Tais complexos fazem o papel de base de distribuição de itens para companhias de varejo voltadas ao consumidor final.

Ao mesmo tempo, permitem que indústrias construam fábricas e demais unidades produtivas em locais com forte integração operacional interna, o que acaba por lhes baratear as operações e aumentar a competitividade. Para empresas de pequeno e médio porte, os condomínios logísticos representam a oportunidade para que se instalem nas proximidades dos grandes centros urbanos e econômicos brasileiros sem terem de fazer aportes gigantescos. A redução de custos industriais e de manutenção acaba por zerar as despesas de aluguel que os condomínios exigem.



Veículo: DCI